Trata-se de um dos modos originários de aquisição de propriedade, caracterizado pela ausência de relação negocial e manifestação de vontade na transmissão da propriedade imobiliária. A transferência do domínio do imóvel decorre exclusivamente da expropriação forçada do bem.

O imóvel, por tal razão, deve ser recebido livre de ônus e gravames decorrentes do período anterior à arrematação, não possuindo qualquer relação com o anterior proprietário e com o período que este permaneceu no domínio do imóvel.

Contudo, os encargos envolvidos na aquisição de imóveis nessas circunstâncias é um tema que ainda enseja dúvidas nos adquirentes.

O tema é constantemente discutido no Poder Judiciário, e, recentemente, foi apreciado pelo Tribunal de Justiça de São Paulo no processo n. 2180660-18.2024.8.26.0000.

No caso, o adquirente de imóveis por arrematação em hasta pública não conseguiu emitir as certidões de regularidade fiscal dos imóveis (certidão negativa de débito do bem), sem que constasse as dívidas tributárias referentes ao período anterior à arrematação. Este fato impedia que o contribuinte aderisse ao parcelamento especial apenas em relação aos débitos fiscais contraídos após a arrematação e, posteriormente, procedesse com a alienação do bem livre de ônus.

O Desembargador relator Fernando Bartoletti reafirmou o entendimento de que o arrematante, ao adquirir o imóvel, não seria responsável pelo pagamento dos tributos que incidiram sobre o bem antes da sua arrematação, devendo receber o imóvel livre de quaisquer ônus tributário até aquela data.

O entendimento decorre da expressa previsão do parágrafo único do artigo 130 do Código Tributário Nacional (CTN) acerca do tema que prevê que, na arrematação em hasta pública, os créditos tributários relativos aos impostos que decorram da propriedade, do domínio útil ou da posse de bens imóveis serão sub-rogados sobre o preço do imóvel.

O Desembargador reafirmou que a arrematação de imóveis em hasta pública é uma forma originária de aquisição de propriedade, não sendo devida a cobrança de débitos anteriores à arrematação, o que, inclusive, dificultaria esta transação, diminuindo a oferta de lances e o deslinde da ação executiva.

Assim, na esfera tributária caberá ao arrematante arcar apenas com o ITBI devido pela transferência do imóvel ao seu patrimônio. E, na seara imobiliária, o arrematante arcará com os custos para o registro do imóvel e a comissão do leiloeiro, que são fatores intimamente ligados aos custos de aquisição do imóvel.

Permanece em discussão, em alguns tribunais, a responsabilidade pelo pagamento dos débitos condominiais. Contudo, o caráter originário da aquisição da propriedade pode ser um obstáculo à cobrança desse valor do arrematante. Nesse sentido, entende o Superior Tribunal de Justiça que não será atribuída ao arrematante a responsabilidade pelos débitos condominiais pretéritos, salvo se expressamente consignados no edital do leilão – como por exemplo, o AgInt no Agravo em REsp nº 1596271-RS (https://abrir.link/ssgrZ).

A assessoria jurídica no processo de aquisição de imóveis em leilão permite a aferição dos riscos envolvidos no negócio e a adoção de estratégia para reduzir o impacto dos custos envolvidos na regularização do bem.

Confira a decisão proferida no processo n. 2180660-18.2024.8.26.0000: https://abrir.link/LlrAn

Este boletim tem propósito meramente informativo e não deve ser considerado a fim de se obter aconselhamento jurídico sobre qualquer um dos temas aqui tratados. Para informações adicionais, contate os líderes dos times tributário e negócios imobiliários.

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