Novas diretrizes do CADE para a análise de operações imobiliárias

Por Carolina Penteado da Costa Galvão, Natali de Vicente Santos Kapulskis, Lorena Viterbo de Resende, Carolina Bidetti e Sarah Carneiro.

O ano começou com novidades do Conselho Administrativo de Defesa Econômica (“CADE”) quanto à notificação de operações envolvendo a compra e venda de imóveis. Nesse artigo, trataremos de dois casos analisados pela autarquia que abordaram temas relevantes para o setor.

O primeiro deles foi julgado pelo CADE em 12 de fevereiro de 2025, durante a 242ª Sessão Ordinária de Julgamento, oportunidade em que a autarquia abordou a necessidade de notificação de transações imobiliárias, tema que vinha gerando incertezas. A discussão foi motivada por uma consulta da Bompreço Bahia Supermercados Ltda., que questionava a obrigatoriedade de notificar a venda de um imóvel para a Manz Empreendimentos.

De acordo com a Lei de Defesa da Concorrência (Lei 12.529/11), operações que envolvem aquisição de ativos devem ser notificadas ao CADE quando as partes da operação atenderem aos critérios de faturamento previstos em lei: um dos grupos econômicos envolvidos ter registrado, no ano anterior, faturamento bruto de pelo menos R$ 750 milhões no Brasil, e o outro, R$ 75 milhões. No entanto, a caracterização de uma aquisição de ativos como ato de concentração em transações imobiliárias era controversa, especialmente em casos que envolvem imóveis sem função operacional. Por cautela, inúmeras foram as transações dessa natureza que foram notificadas para evitar penalidades.

Na decisão em relação à consulta da Bompreço Bahia Supermercados Ltda., o CADE concluiu que a compra e venda do imóvel negociado não estaria sujeita à notificação prévia ao CADE. Por se tratar de um imóvel não operacional, a transação não configuraria um ato de concentração. Segundo o entendimento da autarquia, a notificação de aquisições de imóveis será obrigatória quando o imóvel for considerado um ativo essencial e capaz de gerar efeitos no mercado, isto é, quando o imóvel for considerado um “ativo produtivo”. Para tanto, os seguintes critérios serão considerados:

i) o imóvel deve fazer parte de um estabelecimento comercial ativo no momento do início das tratativas da operação;

ii) o imóvel deve estar dotado de capacidade produtiva instalada, a ser aproveitada pelo adquirente em sua atividade dentro de um espaço de tempo razoável e que possa ampliar, de forma não-desprezível, a capacidade produtiva do adquirente;

iii) a operação deve incluir a transferência de outros bens além do imóvel que caracterizem a transferência de um estabelecimento comercial, ativo ou ativável; ou

iv) se o imóvel em questão estiver afetado por limitações regulatórias que o tornem um ativo essencial, hipótese essa caracterizada pela impossibilidade de se encontrar imóveis substitutos dentro do mercado relevante geográfico e pela indispensabilidade do bem para viabilizar a entrada de um potencial concorrente, tendo por referência as limitações legais e regulatórias aplicáveis ao bem adquirido.

Além disso, importante ressaltar que o CADE, no bojo da decisão, destacou que aquisições realizadas por Sociedades de Propósito Específico (SPEs) devem ser notificadas, pois, nesses casos, a análise do órgão se dá pela formação de estrutura societária entre concorrentes, e não apenas pela compra do imóvel.

A decisão traz mais segurança jurídica ao setor imobiliário, reduzindo custos de transação ao restringir a exigência de notificação a casos que potencialmente impactam o mercado. A diretriz serve como referência para futuras transações, vez que o caso foi julgado como forma de uniformização de jurisprudência do Tribunal do CADE. Ainda assim, as especificidades de cada operação devem ser analisadas para se concluir pela necessidade ou não da aquisição de ativos ao CADE.

O segundo caso que destacamos é a análise feita pelo CADE da aquisição, pela Plano & Plano, de imóvel detido pelo FII Piemontese, para o futuro desenvolvimento de empreendimento imobiliário na capital paulista, objeto do Ato de Concentração nº 08700.005405/2024-34. Em geral, a metodologia utilizada pelo CADE até o momento para estimar as participações de mercado no segmento de incorporação de empreendimentos imobiliários residenciais baseava-se no Valor Geral de Venda (VGV) das partes envolvidas, no ano anterior à operação.

No entanto, para o caso em questão, foi considerado o Valor Global da Oferta (VGO), que mede as unidades ofertadas, enquanto o VGV corresponde às unidades comercializadas. Para o CADE, o VGO refletiria melhor a dinâmica concorrencial do mercado, ao menos em operações no município de São Paulo – SP, no qual é possível estimá-lo pelos dados disponibilizados pelo Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (“Secovi-SP”).

Para a operação analisada, a participação de mercado das requerentes era menor utilizando o VGO como proxy, permitindo que a notificação tivesse sido feita pelo rito sumário, nos termos do artigo 8º da Resolução CADE nº 33/2022. Em geral, o tempo médio de análise de rito sumário é de 15 dias, enquanto casos analisados pelo rito ordinário costumam demorar 94 dias, conforme dados do Anuário do CADE de 2024.

Como o controle de atos de concentração deve ser feito previamente à implementação da operação, a orientação trazida pelos precedentes acima pode ser crucial para não atrasar a realização de operações imobiliárias.

Para mais informações, entre em contato com os nossos times de Direito Concorrencial e Direito Imobiliário.