STF reconhece imunidade de ITBI na integralização de imóveis ao capital social de empresas com atividade imobiliária

Em 19/10/2026, o Supremo Tribunal Federal (“STF”) concluiu o julgamento do Tema 1.348 de repercussão geral (RE 1.495.108). Discutia-se se a imunidade do ITBI na integralização de imóveis ao capital social também se aplica às empresas com atividade preponderantemente imobiliária. Por 9 votos a 2, prevaleceu o entendimento favorável aos contribuintes. O tema é especialmente relevante para holdings patrimoniais e familiares, amplamente utilizadas em planejamentos sucessórios e de organização patrimonial.

A imunidade do ITBI está prevista no art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal em duas situações:

• Integralização de capital: o imóvel é transferido a uma empresa para formar ou aumentar o seu capital social.
• Operações societárias: a transferência decorre de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica.

O dispositivo, porém, ressalva os casos em que a atividade preponderante da adquirente seja a compra e venda ou a locação de imóveis, ou o arrendamento mercantil. Com base nessa ressalva, diversos Municípios, inclusive São Paulo, vinham exigindo o imposto quando os imóveis eram integralizados em empresas com atividade imobiliária.

No Tema 1.348, prevaleceu o entendimento de que a imunidade na integralização de capital é incondicionada, e a ressalva da atividade imobiliária se aplica somente às operações de fusão, incorporação, cisão e extinção.

Contudo, o julgamento manteve dois limites importantes:

• Tema 796: a imunidade continua restrita ao valor destinado à integralização do capital social. Na prática, quando os imóveis são integralizados pelo custo declarado, os Municípios podem exigir o ITBI sobre a diferença entre esse valor e o valor de mercado (venal ou de referência) do imóvel.
• Simulação ou fraude: os Fiscos municipais podem demonstrar a prática de simulação ou fraude à lei para afastar a imunidade. Por isso, é importante que a operação tenha propósito negocial e esteja bem documentada.

Para incorporações, fusões e cisões, a regra permanece a mesma: o ITBI será exigido se a adquirente tiver atividade preponderantemente imobiliária.

A decisão deve favorecer a constituição de holdings patrimoniais e familiares, especialmente em um contexto de crescente interesse por essas estruturas após a Reforma Tributária. Ainda assim, o reconhecimento da imunidade pelo Município e o registro da transferência no Cartório de Registro de Imóveis ainda não são automáticos. A depender da uma análise caso a caso, poderão ser necessárias providências adicionais, além de aguardar o encerramento definitivo do caso.

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