Marco Legal das Garantias de Empréstimos (Lei 14.711/23)

Em 31 de outubro de 2023, entrou em vigor a Lei Federal nº 14.711/23 (“Lei 14.711/23”), como resultado da conversão do Projeto de Lei nº 4.188/21.

O Marco Legal das Garantias de Empréstimos trouxe significativas reformulações, relacionadas às regras que regem as garantias reais concedidas em empréstimos, tais como a hipoteca e a alienação fiduciária de imóveis, dentre outros tópicos relevantes. O principal objetivo do novo normativo é estimular a concessão de créditos ao facilitar e ampliar o uso de garantias, com a finalidade de reduzir custos e taxas de juros para os tomadores, na medida em que facilita a execução das referidas garantias para adimplemento das obrigações creditícias.

A nova lei foi sancionada pela Presidência da República, com poucos vetos, entre os quais referentes à busca e à apreensão extrajudicial de veículos. No entanto, as inovações mais importantes do Projeto foram aprovadas, incluindo a reforma das hipotecas, criação do agente de garantia, novas competências notariais, resgate antecipado de letras financeiras e simplificação de certos procedimentos para emissão de debêntures.

Dentre as principais alterações e inovações trazidas pelo novo Marco Legal das Garantias de Empréstimos, destacam-se:

A. Aprimoramento das Regras de Garantia

No que tange às alienações fiduciárias, a Lei 14.711/23 promoveu alterações na Lei nº 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e instituiu a alienação fiduciária de coisa imóvel, trazendo as seguintes alterações:

i. previsão de alienações fiduciárias sucessivas ou supervenientes, com a possibilidade de um mesmo imóvel ser usado como garantia para mais de um empréstimo, observando que (a) a eficácia da nova alienação fiduciária é condicionada ao cancelamento da anterior; e (b) em caso de excussão da garantia pelo credor fiduciário anterior, os credores fiduciários posteriores sub-rogam-se no preço obtido, cancelando-se os registros das respectivas alienações fiduciárias.

ii. Cross default: o credor titular de mais de uma dívida garantida pelo mesmo imóvel poderá declarar vencimento antecipado das demais obrigações em caso de inadimplemento de uma das obrigações, desde que haja previsão no respectivo instrumento constitutivo da alienação fiduciária.

iii. no caso de alienações fiduciárias decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto nas operações do sistema de consórcio, o piso do segundo leilão é o valor integral da dívida mais antiga vigente sobre o bem, somadas as despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, ainda que este valor total seja inferior a 50% do valor do imóvel.

iv. nos demais casos de alienação fiduciária, o credor fiduciário poderá optar também por uma segunda alternativa subsidiária de piso para o segundo leilão, referente a lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem. Nestes demais casos, se o produto do leilão não for suficiente para o pagamento integral do montante da dívida, das despesas e dos encargos, o devedor continuará obrigado pelo pagamento do saldo remanescente, que poderá ser cobrado por meio de ação de execução e, se for o caso, excussão das demais garantias da dívida.

v. previsão da possibilidade do credor de dívida garantida por alienação fiduciária de dois ou mais imóveis promover a excussão em ato simultâneo ou em atos sucessivos.

Com relação às hipotecas, a Lei 14.711/23 promoveu as seguintes alterações:

i. as previsões da hipoteca foram alinhadas com as da alienação fiduciária, principalmente na possibilidade de execução extrajudicial – possibilidade que deverá, por sua vez, estar expressa no respectivo título constitutivo.

ii. em relação especificamente à execução da garantia hipotecária, a possibilidade do credor, após segundo leilão sem lance correspondente ao referencial mínimo, optar por (a) apropriar-se do imóvel em pagamento da dívida, a qualquer tempo, pelo valor correspondente ao referencial mínimo devidamente atualizado, ou (b) realizar, no prazo de até 180 (cento e oitenta) dias, contado do último leilão, a venda direta do imóvel a terceiro, por valor não inferior ao referencial mínimo, dispensado novo leilão.

B. Criação do Agente de Garantias

A figura do Agente de Garantias, cuja responsabilidade já era assumida em parte pelo agente fiduciário em certas operações no mercado de capitais, foi instituída e incluída no Código Civil e será representada por um terceiro, substituível a qualquer momento e nomeado por um credor ou conjunto de credores da obrigação garantida. O Agente de Garantias atuará em nome próprio e em benefício destes credores, inclusive em ações judiciais que envolvam discussões sobre a existência, a validade ou a eficácia do ato jurídico do crédito garantido, sendo responsável pelo registro, gestão e execução das garantias, possuindo dever fiduciário e assumindo responsabilidade perante os credores por seus atos.

Na hipótese de execução da dívida, os valores resultantes da excussão dos bens dados em garantia serão devolvidos ao devedor ou constituirá patrimônio separado do patrimônio do Agente de Garantia para pagamento de eventual saldo devedor existente, inclusive de outros credores subsequentes da mesma garantia.

C. Execução Extrajudicial da Garantia Imobiliária em Concurso de Credores

A Lei 14.711/23 trouxe previsão de procedimentos específicos de excussão extrajudicial da garantia imobiliária para a hipótese em que há mais de um crédito garantido pelo mesmo imóvel, como, por exemplo, (i) a intimação simultânea de todos os credores concorrentes para habilitação dos seus créditos no caso de excussão extrajudicial da garantia, (ii) a consolidação pelo oficial do registro de imóveis das informações relativas aos credores, créditos e graus de pA Lei 14.711/23 trouxe previsão de procedimentos específicos de excussão extrajudicial da garantia imobiliária para a hipótese em que há mais de um crédito garantido pelo mesmo imóvel, como, por exemplo, (i) a intimação simultânea de todos os credores concorrentes para habilitação dos seus créditos no caso de excussão extrajudicial da garantia, (ii) a consolidação pelo oficial do registro de imóveis das informações relativas aos credores, créditos e graus de prioridade, e (iii) a responsabilidade do credor exequente na distribuição dos recursos obtidos a partir da excussão da garantia.

D. Aprimoramento das Regras Relativas a Serviços Notariais

No que diz respeito às alterações promovidas na Lei nº 8.935/94, que dispõe sobre os serviços notariais e de registro (Lei dos Cartórios), a Lei 14.711/23 modificou certos procedimentos relacionados à negociação e à cessão de precatórios com a participação de tabeliães de notas, conforme abaixo:

i. interessados podem pedir a tabeliães de notas que comuniquem magistrados e tribunais da existência de negociação em curso entre o credor atual do precatório ou de créditos reconhecidos em decisão definitiva (transitadas em julgado) e terceiro. Essa informação constará das informações ou consultas emitidas pelo Poder Judiciário. Serão consideradas ineficazes as cessões realizadas por pessoas não identificadas na referida comunicação notarial se for lavrada a escritura pública de cessão de crédito dentro do prazo de 15 dias do recebimento da comunicação ao juiz ou tribunal.

ii. o tabelião terá que comunicar imediatamente a negociação a magistrados ou aos tribunais, a pedido dos interessados.

iii. em até três dias úteis contados da assinatura da escritura pública o tabelião terá que comunicar a cessão do precatório ou do crédito reconhecido em decisão definitiva ao magistrado ou ao tribunal.

iv. será dada aos tabeliães de notas e aos seus substitutos, exclusivamente, acesso à consulta ou à banco de dados dos precatórios emitidos pelos tribunais, com a identificação do número de cadastro do credor e demais dados não sensíveis.

Além disso, a Lei 14.711/23 trouxe inovações na Lei nº 9.492/97, que regula os serviços concernentes ao protesto de títulos e outros documentos de dívida, estimulando e facilitando a autocomposição (o que, por si, acaba desafogando o Poder Judiciário e incentiva a resolução mais célere de conflitos) ao prever que o credor terá a faculdade de requerer o envio ao devedor de uma proposta para a solução negocial do crédito inadimplido, previamente ao protesto do título. Dessa forma, o devedor terá até 30 dias para concordar, ou não, com a proposta feita pelo credor e, caso não haja acordo entre ambos, haverá o protesto pelo valor original da dívida.

Tal inovação legal facilitará a realização de acordos previamente ao protesto, ao possibilitar que o credor já adiante, via tabelionato de protestos e sem nenhum prejuízo jurídico a ele, a proposta de composição que aceitaria caso o devedor o procurasse após ser intimado de uma cobrança sob pena de protesto. Ao mesmo tempo, tal mecanismo traz a vantagem de ambas as partes terem até 30 dias para chegarem a um acordo, prazo muito superior e mais razoável do que os atuais três dias úteis.

De outro lado, a Lei 14.711/23 trouxe dispositivo que faculta ao tabelião de protesto utilizar de meios eletrônicos e chamadas de voz para intimar devedores previamente às intimações tradicionais via portador do tabelião, carta com aviso de recebimento ou, ainda, publicação de edital em caso de insucesso dos meios anteriores. Se comprovado o recebimento da mensagem pela plataforma eletrônica ou por outro meio eletrônico equivalente em até três dias úteis, fica dispensado o envio da intimação pelos meios tradicionais acima indicados.

Aqui reside uma inovação baseada na atualidade tecnológica, desburocratizando procedimentos cartorários, na medida em que facilita e viabiliza a comunicação via e-mail, mensagens via aplicativo de mensagem instantânea (e.g., WhatsApp), redes sociais, plataformas, envio de áudios, e quaisquer outros meios idôneos. Assim, desde que haja comprovação de que o devedor destinatário recebeu a mensagem do tabelião de protesto, a intimação estará perfeita e acabada e dispensará os meios tradicionais.

E. Flexibilização das Regras para Letras Financeiras

Com relação às letras financeiras, a Lei 14.711/23 promoveu alterações na Lei nº 12.249/10, que dispõe sobre a Letra Financeira e o COE – Certificado de Operações Estruturadas, flexibilizando o limite do prazo mínimo de vencimento de Letras Financeiras e das condições de resgate antecipado anteriormente impostos. Com as novas disposições, a lei exclui o prazo mínimo de 1 (um) ano e as condições para o resgate antecipado em letras financeiras cujo pagamento esteja “subordinado ao adimplemento dos pagamentos de direitos creditórios a ela associados”. Essencialmente, o Marco Legal das Garantias de Empréstimos transferiu para o Conselho Monetário Nacional a competência para regular as condições de uso das letras financeiras como operação passiva de operação ativa vinculada, sem a necessidade de observar requisitos legais anteriormente existentes. Isso proporciona maior liberdade, permitindo o resgate antecipado em prazo inferior a 1 (um) ano, evitando descompasso nos fluxos financeiros entre a operação ativa vinculada e a letra financeira vinculada.

F. Aprimoramento dos Procedimentos de Emissão de Debêntures

Por fim, a Lei 14.711/23 promoveu importantes alterações à Lei nº 6.404, de 15 de dezembro de 1976, que dispõe sobre as sociedades por ações, no capítulo que diz respeito à emissão de debêntures, destacando-se:

i. possibilidade, tanto para companhias abertas quanto companhias fechadas, de que a deliberação pela emissão de debêntures não conversíveis em ações se dê pelo Conselho de Administração (quando houver), ou mesmo pela Diretoria, eliminando a necessidade de aprovação pela Assembleia Geral de acionistas, exceto se houver disposição estatutária em contrário. Isso implica em significativo avanço para as companhias fechadas dado que, anteriormente, apenas as companhias abertas tinham a possibilidade de terem aprovações nesse sentido via Conselho de Administração.

ii. dispensa da obrigatoriedade de inscrição da escritura de emissão de debêntures, e seus eventuais aditamentos, no registro de comércio (Junta Comercial). Contudo, ressalta-se que a Lei 14.711/23 delegou a competência para disciplinar sobre o registro e a divulgação da escritura de debêntures, de seus aditamentos, assim como do próprio ato societário que deliberar sobre a emissão para (i) a CVM, quando se tratar de companhias abertas e que as debêntures tenham sido objeto de oferta pública ou admitidas à negociação, e (ii) o Poder Executivo Federal, quando se tratar de companhias fechadas; observado que, até esse momento, isso ainda não ocorreu.

iii. dispensa da obrigatoriedade de manutenção e de registro de Livro de Debêntures perante a Junta Comercial.

iv. desmembramento do valor nominal, dos juros e dos demais direitos conferidos aos titulares, com cômputo dos votos nas deliberações de assembleia ocorrendo pelo direito econômico proporcional possuído por titular, possibilitando a negociação separada desses componentes no mercado secundário, seguindo práticas comuns em mercados internacionais e atendendo a diversos perfis de investidores. Ressalta-se que a Lei 14.711/23 delegou competência para a CVM disciplinar sobre essa matéria, o que ainda não ocorreu.

v. possibilidade de redução do quórum de aprovação para modificação das condições das debêntures, mediante autorização da CVM, quando se tratar de companhia aberta e que a propriedade das debêntures esteja dispersa no mercado, ou seja, nenhum debenturista detenha, direta ou indiretamente, mais da metade das debêntures (particularmente aplicável a debêntures que estejam pulverizadas entre centenas, as vezes milhares, de investidores, o que muitas vezes ocorre em emissões de debêntures incentivadas para projetos de infraestrutura, realizadas nos termos da Lei nº 12.431/11).

vi. simplificação dos procedimentos para emissão de debêntures no Exterior, eliminando as formalidades atualmente necessárias, e devendo apenas divulgar os documentos exigidos pelas leis do país emissor no site da empresa, incluindo tradução simples, caso não estejam redigidos em língua portuguesa.

As alterações promovidas pela Lei 14.711/23 e a instituição do novo Marco Legal das Garantias de Empréstimos são muito bem-vindas e esperadas pelo mercado, na medida em que abordam diversas frentes que, em conjunto, representam importantes avanços ao sistema atual de garantias, trazendo um cenário mais propício, célere e seguro que estimula a realização de empréstimos e a tomada de recursos, inclusive em operações realizadas via mercado de capitais.

Autores:

Carolina Penteado da Costa Galvão – sócia da área de Negócios Imobiliários (carolina.galvao@cgmlaw.com.br)

João Guilherme Monteiro Petroni – sócio da área de Contencioso e Arbitragem (joao.petroni@cgmlaw.com.br)

José Antonio Salvador Martho – sócio da área Tributária, Comércio Internacional e Direito Aduaneiro (jose.martho@cgmlaw.com.br)

Luiz Rafael de Vargas Maluf – sócio da área de Mercado de Capitais (rafael.maluf@cgmlaw.com.br)

Luiz Gustavo Panizza Brandão Britts – advogado da área de Mercado de Capitais (gustavo.brandao@cgmlaw.com.br)