Novo provimento sobre indisponibilidade de bens e seus principais impactos no mercado imobiliário
Por Carolina Penteado da Costa Galvão, Lorena Viterbo de Resende e Alice Ferreira
O Conselho Nacional de Justiça (CNJ) publicou o Provimento 188, em dezembro de 2024, , implementado em 13 de fevereiro de 2025, alterando o regramento da Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB), plataforma eletrônica utilizada para o cadastramento de ordens de indisponibilidade de imóveis decretadas no curso de execuções fiscais e cíveis.
Até a edição do Provimento 188, somente era possível determinar a indisponibilidade de todo o patrimônio do devedor, ainda que este fosse muito superior ao valor da dívida. A partir do provimento, é facultada à autoridade a determinação da indisponibilidade de apenas um ou mais dos bens do patrimônio do devedor, de forma específica (art. 320-A), e é permitido ao devedor indicar os bens imóveis sobre os quais pretende que recaiam, preferencialmente, eventuais ordens de indisponibilidade (art. 320-K), não sendo excluída, no entanto, a hipótese de determinação pela autoridade da indisponibilidade do patrimônio indistinto do devedor.
Outra importante alteração trazida pelo Provimento 188 se refere aos imóveis objeto de arrematação, alienação ou adjudicação, casos em que autoridade judicial que determinou tais medidas deverá, expressamente, prever o cancelamento das demais constrições oriundas de outros processos, caso existentes, arcando o interessado com os emolumentos devidos para tanto(art. 320-G). Assim, para além do custo do imóvel e dos emolumentos necessários ao registro da transferência de titularidade, o adquirente deverá arcar com os custos e emolumentos necessários ao cancelamento de cada uma das constrições que recaem sobre o bem.
Um dos pontos mais relevantes e impactantes às transações imobiliárias é que os Oficiais de Registro de Imóveis, a partir da vigência do Provimento 188, são obrigados a consultar diariamente a CNIB e promover a prenotação da indisponibilidade e a sua averbação na matrícula do imóvel ainda que existam títulos anteriormente prenotados (Art. 320-I). Assim, ainda que um título de transferência da propriedade já tenha sido protocolado e prenotado no Registro de Imóveis, o seu registro poderá ser obstado por ordem de indisponibilidade posterior à prenotação do título, o que acarreta uma insegurança jurídica em relação à conclusão costumeira das negociações mediante pagamento quando da celebração do título.
Nesse sentido, embora o provimento obrigue os notários a consultar à CNIB antes da lavratura da escritura pública de compra e venda, pontuando no instrumento a eventual existência de ordem de indisponibilidade (Art. 320-F), é possível que a determinação da indisponibilidade ocorra após a lavratura do título e o seu efetivo registro, inclusive atravessando a prenotação anterior do título, e impossibilitando a transferência da propriedade – ainda que no momento da celebração da escritura e do protocolo/prenotação do seu registro inexistisse qualquer constrição.
Nesse contexto, a realização de due diligence no momento da aquisição do imóvel é uma forma de mitigar essa insegurança nas transações imobiliárias, já que possibilita a identificação prévia dos riscos de decretação da indisponibilidade do bem e a adoção de medidas estratégicas para proteção do adquirente. O CGM Advogados conta com uma equipe especializada em direito imobiliário, com vasta experiência na realização de due diligence, entre em contato com o nosso escritório para obter maiores informações sobre o tema.
Este boletim tem propósito meramente informativo e não deve ser considerado a fim de se obter aconselhamento jurídico sobre qualquer um dos temas aqui tratados. Para informações adicionais, contate os líderes do Time de Négocios Imobiliários. CGM Advogados. Todos os direitos reservados.