Crowdfunding imobiliário como alternativa para captação de recursos

O Crowdfunding Imobiliário é uma modalidade de captação de recursos regulamentada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) nos termos da Resolução CVM 88 para financiar projetos imobiliários específicos, como desenvolvimento, construção e aquisição de imóveis residenciais, comerciais ou industriais. Dessa forma, e a depender do montante, uma incorporadora que possua um projeto de empreendimento imobiliário e necessite levantar capital para investir na construção, pode, por exemplo, acessar plataformas eletrônicas devidamente aprovadas e reguladas pela CVM para divulgar o projeto, e, assim, pessoas jurídicas ou naturais de diversos perfis podem investem recursos nesse projeto, ou em outros do setor imobiliário em troca de participação nos resultados ao final.

Como funciona?

A finalidade do Crowdfunding imobiliário é captar recursos através de oferta pública de distribuição de valores mobiliários, que pode ser realizada por sociedades empresárias de pequeno porte, nos termos da Resolução CVM 88, usando plataformas eletrônicas de investimento participativo. Isso permite que tais empresas acessem esse mercado como alternativa para captação de recursos de menor montante, e que um pool de diversos investidores (pessoas jurídicas ou naturais) possam cada qual investir em tal projeto, a fim de viabilizar a obtenção do montante necessário para seu desenvolvimento.

Qual a regulamentação aplicável a esse tipo de Crowdfunding?

A CVM é o órgão responsável por regular as plataformas e ofertas de valores mobiliários via Crowdfunding no Brasil. Assim, por meio da Resolução CVM nº 88, de 27 de abril de 2022 (“Resolução CVM 88”), a CVM supervisiona e estabelece normas e diretrizes para proteção do mercado, dos participantes e dos investidores, assegurando a transparência dessas operações.

Quais são os principais pontos da Resolução CVM 88 que devem ser observados?

• Sociedade Empresária de Pequeno Porte (a “Emissora” que estiver captando recursos): A Resolução CVM 88 possui definição específica para a figura da Emissora que deseja captar recursos através de Crowdfunding – e., deve ser uma empresa constituída no Brasil, não registrada como emissora de valores mobiliários na CVM, com receita bruta anual de até R$ 40 milhões no exercício social encerrado no ano anterior à oferta. Caso a Emissora faça parte de um grupo econômico, o faturamento combinado de todas as entidades sob controle comum não pode ultrapassar R$ 80 milhões;

• Limites de Captação: A Resolução permite a captação de recursos por projeto até o montante de R$ 15 milhões por ano;

• Limites de Investimentos: O montante total investido por investidor em valores mobiliários ofertados por meio de plataformas de Crowdfunding é limitado a R$ 20 mil por ano calendário, observado poucas exceções, por exemplo para investidores qualificados ou, ainda, com renda bruta anual ou investimentos financeiros acima de R$ 200 mil, onde o limite é de 10% da renda ou de investimentos financeiros;

• Prazo de Captação: O prazo máximo para a captação de recursos em cada oferta é de 180 dias. Caso o projeto não tenha conseguido levantar o valor alvo mínimo, que deve ser igual ou superior a 2/3 (dois terços) do valor alvo máximo, a plataforma deve tomar as providências necessárias para que seja realizada a transferência do montante final investido de volta aos investidores da oferta.

Existem riscos?

Como qualquer investimento, existem riscos associados ao desenvolvimento dos projetos, tais como flutuações no mercado imobiliário, atrasos na construção, custos inesperados, e riscos associados ao sucesso do empreendimento. Além disso, há o risco de insolvência da Emissora que estiver captando os recursos ou mesmo da própria plataforma de Crowdfunding durante o processo de intermediação.

Como se diferencia o Crowdfunding Imobiliário dos Fundos Imobiliários?

O Crowdfunding imobiliário e os fundos imobiliários possuem diferenças significativas quanto ao perfil dos projetos e da Emissora, responsabilidades dos envolvidos no processo, montante captado, forma de retorno do investimento e grau de controle sobre os recursos investidos. Nos fundos imobiliários, os ativos são administrados por um gestor, que analisa cada projeto de acordo com o previsto no regulamento do fundo, investe em propriedades ou projetos imobiliários diversificados, e distribui os rendimentos aos investidores periodicamente na hipótese de lucro, os quais investem adquirindo quotas desse fundo e de acordo com o tipo de ativos do fundo, assim como no perfil e expertise do gestor na escolha dos ativos e na gestão dos recursos. Já no Crowdfunding imobiliário, o próprio investidor faz a análise do projeto e escolhe o empreendimento no qual deseja colocar seus recursos, e o retorno financeiro é pago de acordo com o previsto no material explicativo da oferta, cujo objetivo é orientar os interessados nessa modalidade de investimento a tomarem a melhor decisão.

Quais são as principais vantagens?

• Acesso a Investidores: Investidores em geral podem participar de projetos ofertados via plataforma de Crowdfunding e a Emissora consegue buscar recursos sem depender exclusivamente de instituições financeiras ou investidores privados.

• Diversificação: Com a participação de uma gama de diversa de investidores que podem ingressar com quantias menores, por um lado as empresas conseguem levantar tais montantes diante da participação pulverizadas de investidores, e por outro lado os próprios investidores conseguem ingressar em ofertas e participar de projetos que em alguns casos poderiam não se enquadrar no perfil de certos fundos imobiliários.

• Democratização do Investimento: O Crowdfunding imobiliário democratiza o investimento imobiliário, ao permitir que mais empresas acessem o mercado de capitais, e que mais investidores possam investir, participando com valores menores, dentro de um ambiente regulado e acessível.

O Crowdfunding imobiliário representa uma alternativa na captação de recursos, ao mesmo tempo que democratiza o acesso a oportunidades antes não disponíveis. Além disso, o acompanhamento e fiscalização pela CVM traz maior transparência e segurança, e torna essa modalidade uma opção a ser considerada por empresas do setor imobiliário que estejam buscando recursos.

Se deseja saber mais sobre este ou outros temas relacionados a negócios imobiliários e mercado de capitais, o CGM Advogados conta com profissionais especializados nessas áreas, assim como em outras diversas áreas do Direito, que estarão prontos para assessorá-lo em todas as etapas do processo.

Este boletim tem propósito meramente informativo e não deve ser considerado a fim de se obter aconselhamento jurídico sobre qualquer um dos temas aqui tratados. Para informações adicionais, contate os líderes do time de Mercado de Capitais e Negócios Imobiliários.

Todos os Direitos Reservados.

Autores:

Carolina Penteado Galvão – sócia da área de Negócios Imobiliários (carolina.galvao@cgmlaw.com.br)

Luiz Rafael de Vargas Maluf – sócio da área de Mercado de Capitais
(rafael.maluf@cgmlaw.com.br)

Karina Alencar Pereira – advogada sênior da área de Negócios Imobiliários (karina.alencar@cgmlaw.com.br)

Luiz Gustavo Panizza Brandão Britts – advogado da área de Mercado de Capitais (gustavo.brandao@cgmlaw.com.br)