Rumos da Reforma Tributária: E as locações começam a sair do limbo do IBS e da CBS

Por Ricardo Valim e José Martho.

A inclusão de locações de bens móveis e imóveis dentre os fatos geradores do IBS e da CBS deverá alterar profundamente a operacionalização dessas atividades que, atualmente, encontram-se fora das regras de incidência do ICMS e do ISS, não exigindo, sequer, a emissão de documentos fiscais.

Isso porque, com a chegada da Reforma Tributária sobre o Consumo, tais atividades passarão a ser tributadas pelos novos tributos, gerando direito a créditos por parte dos contribuintes adquirentes e ensejando a emissão de documentos fiscais eletrônicos pelos locadores.

Porém, deparando-se com essa exigência, imediatamente surge uma dúvida operacional significativa: como seria possível a emissão de um documento fiscal eletrônico por pessoas físicas / jurídicas que sequer são contribuintes dos tributos atuais?

Sim, porque a emissão de uma Nota Fiscal eletrônica (NF-e) é possível apenas aos contribuintes do ICMS, enquanto a emissão de uma Nota Fiscal de Serviços eletrônica (NFS-e) somente pode ser feita por um contribuinte do ISS. E, atualmente, nenhum desses tributos lista a locação de bens móveis ou imóveis como atividades inerentes a seus respectivos contribuintes, impedindo-os de obter inscrições perante os cadastros estaduais e municipais e, por consequência, vedando-os da emissão de documentos fiscais eletrônicos para faturamento de tais atividades. Sem uma inscrição estadual ou municipal, é impossível emitir uma NF-e ou uma NFS-e.

Vale lembrar que, embora a Lei Complementar nº 214/2025 considere a locação de bens móveis ou imóveis como operações que não deveriam, em princípio, ser consideradas como serviços (pois referentes a bens – móveis ou imóveis), a Nota Técnica nº 005, de novembro de 2025, definiu, enfim, que a locação de bens móveis e imóveis se sujeitarão à emissão da NFS-e (tais como os demais serviços tributados pelo IBS / CBS), ainda que, para janeiro de 2026, tal emissão fosse dispensada.

Lembrando que, a partir de 2026, a emissão de documentos fiscais eletrônicos passou a exigir a inclusão de informações sobre o IBS e a CBS, incluindo o destaque de tais tributos. A despeito da recente flexibilização dessa exigência, o fato é que isso pouco pesou para os locadores de bens móveis ou imóveis, na medida em que eles sequer podiam emitir documentos fiscais. Uma vez que, os Municípios não consideram tais atividades como tributáveis, isso trava a inscrição dos contribuintes e impede a emissão de documentos fiscais.

Não foi sem a devida dose de suspense que, no último dia 6 de fevereiro, foi publicada a Nota Técnica Nº 007 NFS-e – Versão 1.0, convalidando os Códigos de Tributação Nacional “cTribNac” para atividades não sujeitas ao ICMS ou ao ISS, como a locação de bens imóveis (99.03.01) e de bens móveis (99.04.01), dentre outros originalmente trazidos pela Nota Técnica nº 5, citada mais acima.

Porém, como desenrolar o nó causado pelo impasse imposto a não contribuintes do ICMS / ISS obrigados terem que emitir documentos fiscais, mesmo sem possuir inscrições municipais? A solução dada pela Nota Técnica Nº 007 foi heterodoxa, mas, ao que parece, temporária.

Inicialmente (ênfase no termo nada técnico “inicialmente”, contido na NT), todas as pessoas físicas e jurídicas serão autorizadas a utilizar os emissores públicos nacionais disponíveis, mesmo que o respectivo Município tenha optado por não utilizar os emissores públicos nacionais.

Logo, “inicialmente”, as autorizações das NFS-e a serem emitidas para tais operações deverão ser processadas exclusivamente pelos Emissores Públicos Nacionais, sendo que a Nota Técnica deixa bem claro que tais documentos, se emitidos nos sistemas próprios municipais, serão rejeitados no momento em que forem compartilhados com o Ambiente de Dados Nacional (ADN), que centraliza, valida e armazena as NFSe para compartilhamento de informações entre Fiscos e contribuintes.

O problema mora nos detalhes e, nesse caso, na definição do início e do fim do marco temporal incutido no vago termo “inicialmente”, que (esperamos) seja abordada nas próximas Notas Técnicas sobre o tema ou, quiçá, na vindoura regulamentação dos novos tributos. A ver.

Este boletim tem propósito meramente informativo e não deve ser considerado a fim de se obter aconselhamento jurídico sobre qualquer um dos temas aqui tratados. Para informações adicionais, contate os líderes do Time Consultivo Tributário. CGM Advogados. Todos os direitos reservados.