A Reforma Tributária à luz da Contabilidade (VIII)

O  Conselho Federal de Contabilidade (CFC) apresentou centenas de sugestões de ajustes ao Regulamento da Contribuição Social sobre Bens e Serviços, aprovado pelo Decreto nº 12.955/2026 (RCBS) e no Regulamento do Imposto sobre Bens e Serviços, aprovado pela Resolução CGIBS nº 6/2026 (RIBS), conforme o “Documento Técnico Nacional”, disponibilizado recentemente.

No presente capítulo, abordaremos os comentários do CFC sobre alguns aspectos atinentes ao regime específico aplicável ao setor imobiliário que, segundo o entendimento da entidade, merecem ajustes em sua regulamentação.

• Ambiguidade do valor inicial no redutor de ajuste em múltiplas negociações (art. 370, I): segundo o CFC, o art. 370, inciso I, do RCBS e do RIBS utilizam o conceito de “valor inicial” para cálculo do redutor de ajuste nas operações com bens imóveis (valor utilizado para reduzir a base de cálculo do IBS e da CBS na alienação de bem imóvel realizada por contribuinte do regime regular), sem esclarecer qual montante prevalece quando o mesmo imóvel é objeto de múltiplas negociações sucessivas. Segundo a entidade, essa ambiguidade pode gerar risco de interpretações divergentes, podendo o fisco adotar o valor da última transação e o contribuinte, o custo de aquisição histórico, ou vice-versa, além de entender necessária a adoção do custo de aquisição atualizado por índice oficial. A sugestão encaminhada pelo CFC envolve o aperfeiçoamento do art. 370, I, com a definição expressa de critério residual para o valor inicial do redutor de ajuste em imóveis objeto de múltiplas negociações sucessivas, adotando o custo de aquisição atualizado por índice oficial como parâmetro objetivo.
• Critério residual de apuração do redutor social em imóvel de uso misto (art. 378): segundo o CFC, o art. 378 do RCBS determina que o redutor social seja aplicado proporcionalmente à área residencial, quando o imóvel for utilizado também para fim não residencial, nos termos da respectiva legislação municipal, sem prever critério residual para os municípios que não disponham de parâmetro normativo próprio de classificação do uso. A entidade defende que essa omissão expõe o adquirente de imóvel de uso misto localizado nesses municípios à insegurança quanto à apuração da proporção residencial e ao alcance do benefício previsto na Lei Complementar. Por este motivo, o CFC sugere o aperfeiçoamento do art. 378, com fixação de critério residual de apuração da proporção residencial em imóvel de uso misto, para os municípios que não disponham de parâmetro normativo próprio de classificação do uso, de modo a preservar o benefício previsto na Lei Complementar independentemente da existência de disciplina municipal específica.
• Vinculação da NBS de serviços de construção civil (art. 360, § 13): o CFC destaca que o referido dispositivo do RCBS e do RIBS disciplina o tratamento dos serviços de construção civil no regime específico imobiliário sem vincular expressamente o rol à Nomenclatura Brasileira de Serviços, dificultando a classificação e a aplicação da alíquota diferenciada. Segundo a entidade, a vinculação explícita à NBS reduziria litígios sobre o enquadramento de atividades de engenharia, arquitetura e correlatas.
• Equiparação a imóvel novo na permuta com unidades a construir (art. 376): o CFC entende que esse dispositivo, ao tratar da equiparação a imóvel novo, disciplina a reconstrução pós-demolição, mas não contempla a hipótese de permuta de terreno por unidades a construir, operação frequente no setor imobiliário e que, pela natureza econômica, deveria receber tratamento equivalente, gerando assimetria tributária em favor de modelos negociais distintos da permuta.

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